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생활정보

*전세권 설정등기와 확정일자*

 

전세권 등기나, 전입신고하고 확정일자 받는 것이나 똑같이 우선변제의 효력은 인정합니다.

경매시 후순위 권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.

그러나 다음과 같은 차이점이 있습니다.

 

1. 확정일자는 전입신고하고 입주한 다음날 효력이 발생하지만,

전세권 등기는 바로 당일에 효력이 발생합니다.

 

2. 확정일자는, 보증금을 받으려면 법원에

'보증금 반환 청구의 소'를 제기하여 이행판결을 얻고, '강제경매'를 신청해야 하지만,

전세권 등기를 하게 되면 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

3. 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하나,

전세권 등기를 한 경우에는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

 

4. 확정일자를 받으면 토지에도 우선변제를 청구할 수 있지만,

전세권등기는 건물에만 배당을 청구할 수 있어서 오히려 배당을 받을 범위는 확정일자가

더 넓습니다. 그러나, 아파트와 같은 집합건물은 건물에만 설정된 근저당이라도 대지권의

대금에서도 배당받을 수 있다는 판례가 있습니다.(대법원 1995.8.22 선고 9412722 판결)

 

5. 확정일자의 경우 임차인은 재임대(전대차)하려면 임대인의 동의를 받아야합니다.

하지만 전세권 등기는 임대인 동의없이 재임대 또는 양도할 수 있습니다.

물론 특약으로 이를 금지할 수는 있습니다. (민법 제306조 전세권의 양도,임대 등)

 

6. 확정일자의 경우 전적으로 임대인이 수리의무를 지고 있지만, 전세권의 경우는 수리비 부담에서 불리합니다.

전세권자는 목적물을 스스로 유지 수선할 의무가 있습니다. 임대인에게 일상적인 수리를 요구하거나 수리비 청구를 할 수 없다는 뜻입니다.

(민법 제 309조 전세권자의 유지,수선의무)

 

7. 확정일자는 주택임대차보호법이라는 특별법에 근거를 두고 있고,

전세권 등기는 민법이라는 일반법에 근거를 두고 있습니다

 

**

절대적인 권리도 없고 절대적인 의무도 없습니다

전세권 등기냐 확정일자냐

선택은 임차인의 몫입니다~

 

황사의 계절~

건강 유의하세요 ^^


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2019.05.27 13:21

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생활정보 - 전세권설정등기와 확정일자인의 비교

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